Второй шаг — ставка. Важна не вывеска, а ПСК. В неё входят страховка, оценка, комиссии. Иногда низкая ставка оборачивается дороже. Вторая — ПСК. Полная стоимость кредита показывает цену денег в процентах годовых с учётом всех платежей. Она указана в договоре. Начните с суммы.

Кредит — это цена квартиры минус первый взнос. Чем больше взнос, тем меньше переплата, но и свободных денег меньше. Разница между взносом 15% и 30% на горизонте десяти лет измеряется сотнями тысяч. Срок. Ставка на коротком сроке обычно выше; выигрыш на длинном даёт реинвестирование.

Сравнивать нужно одинаковые варианты. Досрочные погашения меняют картину сильнее, чем кажется. В начале срока каждое погашение экономит больше всего. Калькулятор с графиком платежей показывает это наглядно. Посчитать свой вариант можно здесь: ипотечный калькулятор.

Что проверить в договоре: условия пролонгации, порядок досрочного снятия, ставка при досрочном расторжении. Посчитать варианты: калькулятор ипотеки с досрочным погашением вклада. Досрочка. Гасите тело, а не проценты — иначе экономия не работает. Проверьте, есть ли комиссия за досрочку и как пересчитывают график.

Расчёт под ваш случай: кредитный калькулятор. Ипотечный платёж складывается из трёх вещей: тело кредита, процент и срок. Ошибка почти всегда в одном и том же — люди считают только процент, а не полную переплату. Запас прочности. Посчитайте, что будет при росте ставки на два пункта или потере части дохода.

План без запаса — риск. Полная стоимость важнее рекламной ставки. Две заявки с одинаковой ставкой могут отличаться по цене на десять процентов. Риск. Доходность без оценки риска ничего не говорит. Смотрите просадку: максимальное падение важнее средней доходности.

Доходность инвестиций считают не по цене, а по времени. Одна и та же доходность за год и за три года — разные вещи.